关键词：房地产、拆迁评估、市场价值机理、问题。

    新修改后的宪法指出，“公民合法的私有财产不受侵犯”。“国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权”。新宪法的实施，使拆迁补偿工作更具有法律的严肃性。从理论上说，保护私有财产不受侵犯，就意味着在城市拆迁过程中，首先要征得被拆迁房屋产权主体人的同意，并要按市场价值给予补偿。建设部在2004年1月1日开始实施的“城市房屋拆迁评估指导意见”中也明确提出，“拆迁货币补偿的金额，应根据房地产市场评估价格确定”。现在关键的问题是被拆迁的房地产市场价格，应该如何界定？它有什么特点？本文试图在这方面作一些探讨，以求教于同行。

一、被拆迁房地产市场价格的形成机理

先看以下三个公式：

1、开发商愿意支付的拆迁补偿费用(I)

I≤被拆迁房地产开发后的总价值-新开发小区土地开发及房屋建造成本-土地出让金-开发期的建设利息-销售税费-开发商期望的利润。

很显然，开发商如果承受的拆迁补偿费用高于其愿意支付的拆迁补偿费用，则开发商是不会介入该开发项目的。

2、被拆迁人愿意接受的拆迁补偿价值(Q)

Q≥搬迁后欲购买的商品房费用-被拆迁人为改善住房条件可能支付的费用-政府可能给与的补偿费用。

其中被拆迁人为改善住房条件愿意(可能)支付的费用(T)

T≤被拆迁人不搬迁，但改造(或增购)老住房应付的费用-因老住宅的地理优势(上学、购物、交通便利等)所节约的费用-居住老住房习惯心理所相当的价值(心理价值)-搬迁费用

当以上条件满足时被拆迁户将选择搬迁。

3、开发商给予的拆迁补偿费的内涵

对于被拆迁人来说，从开发商取得的拆迁补偿费，应该是被拆迁房地产未拆迁前的原有价值加上开发商利用本块土地而愿意付出的代价。

二、由以上公式可以得出如下结论：

1、被拆迁人所要得到的拆迁补偿费用，不仅仅是被拆迁房地产的原有价值，更不是被拆迁房拆后再新盖的商品房的市场价值。

2、被拆迁人所能得到的拆迁补偿费用，是与开发商开发后的商品房的价值密切相关的。它是开发商根据政府给的规划条件进行开发所能形成的房地产市场价值测算出来的，是开发商为进行这一房地产开发经营活动而愿意支付的价格。

3、作为政府，不应当成为拆迁活动的主体(公益性建设项目除外)。但是政府有职责保证“居者有其屋”。在开发商开发经营过程中，对于那些支付能力较低的原居民，为支持它们改善住房条件，政府可以也应该给予适当的补助。(这正如现在各级政府在为中、低收入的家庭提供经济适用房、廉租房，而专门拨出一笔资金的道理一样。)当这种支持与被拆迁户的支付能力相加再加上开发商愿支付的补偿费用，大于被拆迁人购买的商品房的价值时，这搬迁的条件就成熟了。

4、政府的补贴不是对每一个被拆迁人的补贴，而是要扣除被拆迁人可能的支付能力的。因此要获得这种补贴，必须有一套严格的程序与制度(比如要列入政府财政预算，经过同级人大批准，申请人必须有相应的条件等等)。这样能真正实现政府对弱势群体的帮助，也有利于现有旧住房(列入旧城改造的住房)交易的正常化。(防止经济条件好的人，搬离旧屋区后，仍把旧房留着，等着拆迁补偿款而不把旧房卖掉)。更能防止“政府官员”为单纯追求“政绩”，以为民办实事的名义进行动迁，而可能损害一些被拆迁户利益的情况发生。

三、现有拆迁货币补偿评估价存在的问题

1、现有的拆迁评估价并不是真正意义上的市场评估价。而是在政府干预市场的条件下人为规定的“市场价”。目前各地的拆迁评估，基本沿用如下一种模式：由政府制定拆迁补偿指导价，交由评估机构进行区位、建筑面积、地段差别的套算，从而得出“评估价”，这样的“市场价”不仅难以符合市场法评估中的时点原则及公平市场原则，而且“政府”深陷其中，既是裁判员又是运动员，这正是有些被拆迁户反映的“政府”与“开发商”联合来“夺取”被拆迁户利益言论的“依据”。

2、为了防止不稳定因素产生，政府往往只考虑一个街区、一个范围的平衡，采取“一刀切”的办法来定价。以致忽略了被拆迁户的容积率因素的影响或者土地取得性质(原拆迁地是划拨还是出让取得)等个别条件的不同。一律用“楼面地价”进行测算。从而直接侵犯容积率较低的拆迁户利益，或者又使部分原是划拨地的拆迁户，凭空又享受到出让土地的待遇，造成事实上的不公平。而开发商又认为：如果已经给被拆迁户按出让地的地价进行了补偿，那为什么还要再向政府交土地出让金呢？(最多只能补交因改变用途，增加容积率和延长土地使用年限之间的差额。)应该说这是有道理的。

3、政府要尽快从经营性房地产开发领域退出，让市场这一无形的“手”直接作用于“拆迁市场”，这样，拆迁户能够与开发商进行平等的协商，以取得一致的意见。断了“政府”的“奶”的拆迁户也会真正按市场价值，与开发商讨价还价，免除个别拆迁户“手里端着碗吃肉，嘴里还要骂娘”的反常现象。对在经营性项目中带有为民办实事的因素(如旧城棚屋区的改造项目)的，则政府应该从向开发商收取的土地出让金中拨出一块，作为政府补贴，发给贫困的原居民，使他们得到改善住房的机会。这也能解决那些经济条件好的人占用经济困难户弱势群体的补助金，甚至形成“富者多补，贫者少补”的弊病产生。使拆迁补偿工作进入良性循环，也使弱势群体真正感受到党和政府的温暖，何乐而不为呢！

福建光明资产评估有限责任公司

林文浩

2004.5.8