土地使用权“功效损失”与年限修正

雷  云   房地产估价师  注册号：3520000008

在采用重置成本法评估土地使用权价格时，如待估地块为新开发土地，土地评估值等于其重置成本，数学式表达为：
地产重置成本=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地所有权收益
如待估地块为非新开发土地，其评估值应在上式基础上扣减土地的各种贬值，数学式表达为
地产评估值=地产重置成本-各种贬值
土地一般不存在功能性贬值，按土地最有效利用原则，房地产的功能性贬值，以房屋建筑物(或建筑物)功能性贬值体现。土地经济性贬值可从外界条件变化对地产收益造成损失的情况来判定。由于我国《土地管理法》对以出让方式取得国有土地的情况，据用地性质不同，规定了各自最高年限，比如居住用地70年，工业用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，等等。对以出让方式取得的土地使用权，存在一个使用周期或寿命问题。随着使用时间的累加，剩余使用年限逐渐减少，使用周期内的使用也在减少，地产的功效随之损失，这被称之为“功效损失”。并且认为，地产的功效损失类似于有形资产的实体性贬值，测算直接用使用年限法进行，数学式表达为
地产功效损失率=已使用年限/法定(约定)使用年限         ①
采用市场比较法评估土地使用权，在进行市场交易情况修正、交易时间修正、区域因素修正后，须进行个别因素修正，个别因素包括使用年限。
使用年限修正系数数学表达式为
Y=[1-1/(1+R)m]÷[1-1/(1+R)N]                     ②
其中，R为折现率，m、N分别为待估地块和参照物土地使用权剩余年限。
上述“功效损失”和功效损失率数学表达式①以及年限修正系数计算式②，均录自’97全国注册资产师考试辅导材料之一的《资产评估学》。资产评估师在评估中，根据具体情况和各自理解，估计会应用其中之一对土地使用年限进行修正。笔者在地产评估实务中，面对这两个公式，常常不知所措，不知所从。因为，细想一想，这两个公式实际是从不同角度表达同一事物，内含相同，但从两个公式的数学表达式看，一个是直线关系，一个是指数关系，结果必定相去甚远。
比如评估一幅以出让方式取得(批准使用年限为50年)、剩余使用年限为35年的工业用地，采用基准地价系数修正法(这是市场比较法的特例)，折现率分别取5%、10%、15%时，按公式②，年限修正系数分别为0.90、0.97、0.99。可以看出，随着折现率增大，剩余使用年限对土地使用权价格的影响不断减小。
如采用重置成本法，其重置成本也可通过基准地价系数修正方式求取，按照公式①，功效损失率为0.30，修正系数为1-0.30=0.70。不管折现率如何取值，两种方法得出的两个修正系数相比，差别太大，可以看出，两种方法得出的两个评估值差距将达30%上下。
特定的评估目的决定评估价值类型(即以前所说的评估标准)的唯一性，评估价值类型对评估方法具有约束性，但评估方法的选择具有多样性和替代性。针对特定的评估目的和特定的评估标的物，采用不同的评估方法得出的结论应该能够相互映证，如果评估结果有的很高、有的很低，相差很大，甚至出现这样的情况，评估人员受某些外部因素影响，丧失独立性，或者评估人员出于自身因素，丧失客观性，想要高评就选公式②，低评就用公式①，何以体现资产评估的科学性和有效性呢？公正性又从可谈起？
作为无形资产的土地使用权必竟不同于有形资产，“功效损失”的提法不妥，而且，直接以使用年限法测算功效损失率是错误的。主要有三方面原因：
1、土地具有“生产力持续性”即耐久性特质，严格地说，除非发生地震、水患、塌陷等自然灾害，不存在实体性贬值问题。
2、我国法律规定了土地使用权出让的最高年限，甚至规定，在特殊情况下，根据公众利益的需要，国家可以依照法律程序提前收回。但是，在多数情况下，土地使用权可以续期，再续一个使用周期所须交纳的出让金等费用往往只是首次受让时所付地价款的一部分，因为地价款包括出让金、基础设施配套费、土地开发费及其他费用等，也包括土地市场供求状况的影响。也就是说，首次受让土地所支付的地价款，在出让最高年限届满时，仍有“效用”，或称仍有权利，即能够再次、并且以可能低于市价水平取得该幅土地又一个使用周期的土地使用权。
3、资产的现实价值应以其未来时空潜能予以反映，资产价值实际是该项资产在未来收益期内正常收益的折现值。剩余使用年限35年的土地使用权价格，不是该幅土地50年期使用权价格的70%，简单的直线比例不能反映货币时间价值关系。
尽管年限修正系数数学表达式②是建立在待估土地与参照物土地未来年收益相同且每年相等这样的假设基础上的，但无论如何，它比功效损失率可信。

作者单位：福建光明资产评估有限责任公司