我国资产评估行业在十年多一点的时间取得了突飞猛进的发展，按行家的说法，我们是从实用观点出发，行的是“拿来主义”，借鉴国外资产评估实务经验多，学习资产评估基础理论少。所以，现在注册资产评估师在实际执业中困惑不少。

在一次培训中，听一业内资深人士授课，他说，资产评估就三件事，评估对象归谁所有？现状如何？值多少钱？这说明权属鉴定对资产评估是何等重要。

的确，如果某甲开来一辆汽车，说他要投资入股，委托你公司评估，你能不要求他提供行驶证、不明确车主是谁吗？比如某乙的儿子出国留学，作为担保人，他要做财产(价值)公正，把你带到一个大型市场的附属仓库，指着一大批库存商品叫你尽快出报告，你当然不能不核实有关的购货合同、付款凭证和运输、进仓凭据等。因为，每一份评估报告书所作出的评估结论是针对一特定评估目的的，正如以财产公正为目的评估，仅评估价值，而未明确被评财产的权属，就起不到财产公正的作用。

但例外的情况也多。受司法机关委托，进行涉案物估价时，评估对象的权属可能不那么重要。估价对象的权属和该作价偿债、变卖还是公开拍卖，主要是司法机关的事。比如海关稽获的走私船，本身可能就是三无船只，产权不明晰，要求评估拍卖保留价，评估机构是完全可以评的。又比如，某丙请你评一商业物业，他可能想作价投资，可能想出售，可能想出租，可能是他的朋友想置业，甚至他就想考考你这家评估机构的执业能力，还有很多的可能，要你进行咨询性评估，你完全可以无须理会产权情况，只专心于评定估算就行。

对以房地产设定抵押的评估，评估目的是确定抵押物的抵押价值，为金融机构确定抵押贷款额度提供参考依据，也属咨询性评估。以房地产设定抵押应当办理抵押登记，抵押登记部门承担着抵押财产合法性和产权真实有效的把关责任。

在评估实务中，经现场勘查后，不论你怎么精确测量计算，房屋建筑面积和土地使用权面积与《房产所有权证》和《国有土地使用证》载明的产权面积都不一致，你的“鉴定”有效吗？无效。产权变更登记时，还得以房地产行政主管部门确认的产权面积为据。但评估人员有义务在报告书中作必要披露。

另外一方面，如果委托方提供的产权证明文件是假的，评估人员一般都难有那么专业的眼光和那么专业的手段鉴别真伪。对无主财产，评估机构也无权界定产权。产权鉴定是有关国家机关的职能，如真把产权鉴定的“权利”(还是责任？)加给评估机构，这是角色错位，且不说评估机构因面临巨大的执业风险要显著缩短生命周期，单说国家人事部就应该立即组织“产权鉴定师”执业资格考试了，而有关行政机关人员又将面临再次机构改革而要下岗和分流了。

资产评估具有公正性特点，具有咨询性的特点，针对不同评估目的，有时公正性更突出，有时咨询性更明显。评估人员和评估机构该做的，是按评估操作规范要求，依据委托提供的产权证明文件，准确描述评估对象产权状况和权益范围，并对可能存在的影响评估目的实现的产权限制进行充分披露，而不是对产权进行鉴定。评估机构要求委托方出具承诺函，由委托方承诺承担所提供评估资料真实性和准确性的法律责任。

作为注册资产评估师考试辅导教材的《资产评估学》有这样的表述，普遍承认的资产评估计价标准有历史成本标准、重置成本标准、现行市价标准、收益现值标准和清算价格标准，认为不同的评估目的，不同的评估条件必须选择相应的价格标准和评估方法，价值标准对评估方法的选择具有约束性。并举例，资产纳税目的对应的价格标准为现行市价，相对应的基本方法为现行市价法；所有权、使用权转让目的对应的价格标准为收益现值标准，相对应的基本方法应为收益现值法。也有评估报告这样表述的，针对资产补偿的业务类型，价格标准为重置成本，评估方法采用与重置成本标准相对应的重置成本法。评估行业内也多持同样观点，认为评估价格标准与评估方法具有对应关系。

真按这个理论进行实践，评估行业的路就要走到尽头了。

没有评估人员能真正明白某一评估目的是如何决定上述某一价值类型的。你绞尽脑汁也不清楚，评估怎么会有个历史成本标准。社会上认为评估是“糊弄人”，想评高用市场法，要评低用成本法，高低随意用收益法。难道这是资产评估的艺术性？

我们刚刚承接一项目，委托方希望从高作价，要求我们一定要用收益法，他说成本法会低估资产价值。很多人跟他一样，包括评估业内很多人，认为选用不同评估方法得出的评估结果一定不同。试想，如果真的如此，就像小朋友玩橡皮泥，怎么捏都行，评高评低可随意，资产评估还有什么现实性和科学性？又怎能起到经济鉴证社会中介的作用？

值得高兴的是，正在制订中的《资产评估基本准则》对价值类型有了专门规定，市场价值和市场价值以外的价值是资产评估业务中基本的价值类型。评估价值类型是评估价值质的规定性，即价值内涵，需要与资产行为的发生相匹配，价值类型的选择要以特定评估目的为依据。

财政部财评字[1999]91号“关于印发《资产评估报告基本内容和格式的暂行规定》的通知”中，没有规定报告书必须载明评估价值类型，这是个缺陷，应该不能少。

评估价值类型是指评什么，评估方法解决怎么评，是指评估技术路线。如俗话所说的“条条道路通罗马”，罗马是目的地，去罗马是任务，条条道路是达到目的的手段。

价值类型对评估方法的选择不具有约束性，更谈不上重置成本标准一定要用重置成本法，现行市价标准一定要用现行市价法，这样一种一一对应关系。

在评估价值类型既定情况下，比如市场价值，几种基本评估方法都适用，采用市场法、收益法、成本法得出的评估结论(评估结论与评估结果不同，前者包含相应的假设及限制条件)应该趋于一致，并可相互验证。

一商业性物业拟出售，评估价值类型当然是市场价值，现同时选用三种基本方法进行评估，但评估结果有差异，成本法得出的结果比市场法得出的低。问题出在哪里？根本的原因在对评估方法的把握上。比如，重置成本的构成是否完整，是否对房地产业了解不深入，遗漏了相应税费、销售费用，是否漏计公共配套设施建设费？相应的资金成本包括机会成本取值太低？如用收益法与用市场法得出的结果也不同，同样该认真分析。是否租售比过低，市场是否暂处失灵状态，又未作客观分析和预测，而折现率依据的是房地产开发行业的年平均(或预期)收益率？

评估方法具有可选择性，主要取决于

①市场发育状况；

②评估作业效率；

③评估对象的特定性；

④评估资料的适用性；

⑤评估人员对评估方法把握程度及偏好。

基于原有的评估计价标准与评估方法具有对应关系的理论，即每一计价标准都有其对应的基本方法，有人甚至认为针对特定评估目的，不宜同时采用多种方法进行评估。财评字[1999]91号文也未作同时采用两种以上方法评估的规定。但作为推荐性国家标准的《房地产估价规范》和原国家土地局《城镇土地估价估程》规定，所选估价方法不应少于两种。

没有人能百分之百准确把握每一种评估方法，在一项评估中，选用两种以上评估方法，分析各种方法得出结果的异同，通过算术平均、加权平均，取中位数或众数等方式最终确定评估价值，一定更能体现资产评估的科学性，增强评估结果的可行性，更好地服务于资产行为的发生。