1、拍卖

我国《拍卖法》规定，拍卖是指以公开竞价的方式，将特定物品和财产权利转让给最高应价者的买卖方式。

2、强制拍卖

是人民法院依照法律规定，对被查封、扣押的债务人的财产，让竞买人公开竞争出价，当即确定买卖关系，并以卖得价款清偿给债权人的一种执行措施。

3、拍卖保留价

又称拍卖底价，是指出卖拍卖标的的最低的价格。

4、资产评估

是专业机构和人员，按照国家法律法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行评定和估算的行为。

5、公开公平市场假设

是指充分发达与完善的市场条件，指一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖交易行为都是在自愿的、理智的，而非强制或不受限制的条件下进行的。

6、持续使用假设

是对资产拟进入的市场的条件，以及在这样的市场条件下的资产状态的一种假定性描述或说明。该假设首先设定被评估资产正处于使用状态，包括正在使用中的资产和备用的资产；其次根据有关数据和信息，推断这些处于使用状态的资产还将继续使用下去。持续使用假设既说明了被评估资产面临的市场条件或市场环境，同时郑重说明了资产的存续状态。按照通行的说法，持续使用假设又细分为三种具体情况：一是在用续用；二是转用续用；三是移地续用。

7、清算假设

是对资产在非公开或非公平市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明。同于清算假设假定被评估资产处于被迫出售或快速变现条件之下，被评估资产的评估值通常要低于在公开市场假设前提下或持续使用假设前提下同样资产的评估值。

8、公允市场价值

是指在与相关当事人的地位、资产状况及资产所面临的市场条件(特定评估目的)相吻合，不损害各方及他人合法利益前提下，依法并按照相应的标准规范，对被评估资产客观交换价值的一种合理估计值。

强制拍卖相对于通常拍卖而言，最根本的特点在于被强制，即拍卖标的原产权人或占有人丧失了资产处分权，拍卖通常由人民法院委托。这种情况，致使原有的市场公平被打破。拍卖过程必须遵循公开原则，拍卖活动公开，拍卖标的公开、竞买公开。但正因为是拍卖，又达不到公开公平市场假设条件。拍卖的公开是受客观条件制约的。

依据《拍卖法》的规定，委托人有权确定拍卖标的的保留价并要求拍卖人保密。拍卖国有资产，依照法律规定或者按照国务院规定需要评估的，应当经依法设立的评估机构评估，并根据评估结果确定拍卖标的的保留价。这是对通常拍卖情况而言，对强制拍卖，拍卖保留价上能交由评估机构确定。

拍卖是新兴的市场交易方式，对拍卖保留价的评估，评估专业书籍、编制较早的《资产评估操作规范意见(试行)》，包括《城镇土地估价规程》等都未有提及。仅《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)有简要表述：

房地产拍卖底价评估为确定拍卖保留价提供服务，应依据《中华人民共和国拍卖法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关规定进行。

房地产拍卖底价评估，首先应以公开市场价值标准为原则确定其客观合理价格，之后再考虑短期强制处分(快速变现)等因素的影响确定拍卖底价。

这个表述仅限房地产，而且是粗略的，不具可操作性。因为没有统一规范，对拍卖保留价评估，评估机构多按各自理解，各自为阵，各显神通。评估报告五花八门，严重损害了资产评估的科学性、专业性、客观性和公正性形象。

从前述拍卖市场特点分析看，拍卖保留价评估的基本技术路线应是，先确定评估对象在公开公平市场假设前提下的客观合理价格，再针对特定拍卖目的，考虑拍卖方式打破市场公平(强制处分)、快速变现限制因素中、交易税费差异等诸多折扣，结合当地拍卖市场同类资产通常拍卖成交行情，进行综合评定。

针对拍卖目的，资产评估报告应同时载明评估对象在公开公平市场假设条件下的评估现值和在拍卖交易方式(短期强制处分决定的清算假设)下的建议拍卖保留价，以便给拍卖当事各方提供充分的价格决策参考。

拍卖折扣因素分析

拍卖折扣因素可分为期限限制、买主限制、买受心理限制和交易税费差异四方面。

相对于正常市场交易情况而言，拍卖成交的期限限制主要表现在两方面，一是拍卖信息发布后，拍卖公司最早可于满七日的时间举行拍卖会，在七天时间里，潜在买主首先要能获知拍卖信息，然后要查阅有关资料、联系看样(包括产权状况、设计性能、产品质量、存续状态等方方面面)，最后是作出是否参与竞买和确定心理价位。对多数人而言，不可能对各式各样的拍卖标的都具有专业知识，要在略多于七天的时间，作出买与不买，以多少钱买的明智决定，是困难的。二是竞买成功后，竞买人一般应在较短时间内付清拍卖价款，尤其是对拍卖品价值量较大的情况，较短的付款期限对买受人造成支付压力。因为付款期限较短，拍卖价款通常也难以获取金融机构资金支持。期限限制还有可能表现为，潜在买主已获取拍卖信息，并已形成竞买意愿，但因拍卖会定在某个特定时间，他可能未必能有空参与或找到合适人选代为参与竞买。

拍卖公司招商的方式多种多样，利用自己的客户网络、网上招商、专题招商等等，但最基本的是在公开媒体上发布拍卖公告。无论哪种方式，信息的发布范围是有限的。比如，拍卖公告不可能登在所有公开媒体上，也可能反复刊载，同时，也不是所有潜在购买者都会订阅那些刊载拍卖公告的媒体，即使已订，也未必都能看到。所以，拍卖信息发布的局限性极大的限制了潜在买主对拍卖信息的获取。没有获知拍卖信息，自然谈不上参与竞买。这就使得原本公开的市场上充分的竞争大打折扣，从而形成买主限制。我国现行绝大部分市场已经成为买方市场，在这样背景下，一个欠公开的和竞争不充分的拍卖市场，成交价往往低于正常市场价格。

另外一方面的买主限制，源自拍卖标的本身的属性。拍卖标的使用范围广范，参与竞买的人多。相反，对某些特殊资产、专用设备等，因适应面窄，用途单一，转用可能性小、潜在买主少，有的甚至局限于某类较小潜在买主群。

Δ              对法院查封、扣押或是破产清算而形成的拍卖标的，有的潜在买主不愿参与竞买，认为不吉利。

Δ              对不动产拍卖标的，在城乡结合部或集镇、农村的，因虑及乡邻关系，或有不愿意得罪了资产占有人顾虑，一般不愿意参与竞买。

Δ              更为主要的是，在竞买报名不涌跃情况下，有限竞买人观望情绪强烈，总在想，这次流拍，下次还会降价。这种心理会促使拍卖成交率低，成交价位低。

1、按照《拍卖法》的规定，拍卖人可向委托方和买受人各收取不超过拍卖成交价5%的佣金。这意味着，买受人要较正常市场交易多负担拍卖佣金。按公平合理原则，这部分的佣金应视为成交价价的一部分。反之，拍卖保留价评估时，应将买受人承担的佣金扣除。

2、对拍卖前已经欠负税费的拍卖标的，拍卖成交后，在办理移交或产权过户手续时，预先设定由买受人承担所负税费的，评估拍卖保留价时，应预先将这部分所欠税费作预先扣除。

上述四类限制因素，容易量化的是第四类，前三类较难定量确定。拍卖折扣率的确定，现多通过定性分析后，结合大量的拍卖市场交易案例分析后予以评定。是否能建立某种数学模型求取，或者按资产类别得出普遍适用的经验数据，尚需继续探索。